CUIDADO
AO COMPRAR APARTAMENTO NA PLANTA
Quando você vai comprar
apartamento na planta, observa logo as prestações, as intercaladas e o
habite-se. Porém um perigo deve ser observado: a correção das parcelas.
É praxe no mercado
imobiliário três tipos de reajustes das parcelas: 1) pelo INCC, ou 2) pelo INCC
+ 1% (não pode mas muitas construtoras cobram), ou 3) INCC até as chaves,
depois 1%+IGPM.
A princípio não parece
muito, mas o reajuste pode inviabilizar completamente seu orçamento.
A variação do INCC em
novembro ficou em 0,81%. O acumulado nos últimos doze meses foi de 11,89%. Está
muito acima da inflação. Uma prestação que em dezembro de 2007 era de R$
1.000,00, agora já é de R$ 1.118,90.
Outro cuidado é em relação
ao reajuste de 1%. É muito menos do que os empréstimos pessoais, porém compra de
casa própria possui aspecto diferenciado, pois trata-se de bem de alto valor.
Este é o típico caso de “é muito para quem paga e pouco para quem recebe”.
COMO
SE CALCULA A PRESTAÇÃO DO IMÓVEL COM VARIAÇÃO PELO INCC?
Em um post anterior (clique
aqui), eu estava sugerindo que as pessoas tomassem cuidado ao comprar
apartamentos na planta, pois as variações decorrentes de cobranças de juros e
por indicadores, como o INCC, poderiam se transformar em uma desagradável
surpresa.
Apareceram vários comentários
de pessoas preocupadas, e acreditando que a cobrança que sofriam estava acima
do que deveria ser cobrado.
As situações mais normais
são:
Juros de 1% mais INCC
INCC até as chaves, e depois
também com cobrança de 1% + INCC
A dúvida normalmente está no
cálculo do INCC, e como ele incide sobre as prestações que você está pagando.
Vamos pegar um exemplo.
Suponha que você está
devendo à construtora R$ 100.000,00 (o saldo devedor se fosse liquidado hoje).
Sobre suas parcelas está incidindo apenas o INCC. Você está em outubro de 2007.
Suponha que seria 100
prestações iguais de R$ 1.000,00 (se não fossem cobrados juros). Em outubro o
INCC foi de 0,51% (veja
aqui). Neste caso, o seu saldo devedor iria passar para R$ 100.510,00
(saldo devedor mais 0,51% de R$ 100.000,00). Sua parcela é calculada por este
saldo devedor. Ele passará para R$ 1.005,10.
Em novembro, o INCC foi de
0,36%. Você tem agora de saldo devedor R$99.504,90 (o saldo devedor antigo
menos a prestação de R$1.005,10 que pagou em outubro). Porém, este saldo
devedor passará para R$ 99.863,12, pois o INCC de 0,36% deve incidir sobre este
saldo devedor. Como faltam 99 parcelas, a parcela agora é de R$ 1.008,72.
Lembre-se, a correção ocorre
no saldo devedor.
O efeito é o mesmo de
aumento da parcela todos os meses pelo INCC.
Exemplo: em outubro a
parcela começou em R$ 1.000,00. Como teve o,51% de INCC, a parcela passou para
R$ 1.005,10. No mês seguinte o INCC foi de 0,36%, a parcela passou para R$
1.008,72 (a parcela antiga mais 0,36%).
Por isso todos devem tomar
cuidado com esta correção. O imóvel é um bem diferenciado, pois possui muito
valor agregado, sendo de difícil ajuste no orçamento familiar.
ÍNDICE
NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO (INCC)
É um dos três itens que
compõem o Índice Geral de Preços (IGP), representando 10% do índice. Sua
divulgação teve início em fevereiro de 1985, como resultado do encadeamento da
série do Índice de Custo da Construção - Rio de Janeiro (ICC-RJ), mais antiga,
com a série do Índice de Edificações, mais abrangente geograficamente. Como
nos demais componentes do IGP, também é apresentada a versão do INCC para o
mercado (INCC-M), que é calculado entre os dias 21 do mês anterior ao dia 20 do
mês de referência (O INCC é calculado entre o primeiro e o último dia do mês
civil).
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Esta tabela foi tirada do
Site: http://www.portalbrasil.net/incc.htm
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